Жалдау шартының ерекшеліктері

Ағымдағы сәтте жалға беру (мүліктік жалдау) шарттарымен реттелетін өзара қарым-қатынастар кәсіпкерлік тәжірибеде ең кең таралған болып табылады. Кәсіпкерлер үшін офистердің, сауда залдары және өзге де мақсаттарға жер учаскелерін, көлік құралдарын, басқа да мүліктерді жалға алу шарттарын заңды, дау тумайтынтай жағдайда жасалуы қажет. Сонымен қатар, мүліктік жалдаудың объектілері ретінде – кәсiпорындар мен басқа да мүлiктiк кешендер, жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары және оларды пайдалану процесiнде өздерiнiң табиғи қасиеттерiн жоймайтын басқа да заттар (тұтынылмайтын заттар) берiлуi мүмкiн. Мүліктік жалдау шарттарына лизинг, жалға беру шарттары, сондай-ақ мүлікті ақы төлеп уақытша пайдалануға беруге байланысты шарттардың өзге де түрлері де жатады. Осылайша, жалдау шартының кеңдігі, шарттың осындай түрін ескеру үшін қажетті көптеген сұрақтар мен ерекшеліктер туындайды.

         Жалдау шарты арқылы туындайтын қатынастарын орнатудағы маңызды сәт шарт нысаны болып табылады. Мысалы, жеке тұлғалар арасында шарт мерзімі 1 жылдан кем болған жағдайда Шарттың ауызша нысаны жеткілікті. Егер Тараптардың ең болмағанда біреуі заңды тұлға болып табылса, онда шарттың жазбаша нысаны міндетті болып табылады. Жалдау шартының объектісіне байланысты мұндай шарттарды мемлекеттік тіркеу үшін арнайы талаптар қойылады. Мысалы, егер Тараптардың ең болмағанда біреуі заңды тұлға болып табылса және жылжымайтын мүлікке бір жылдан астам мерзімге жалдау шарты жасалған жағдайда, шартқа қойылатын талап оны Әділет департаментіде міндетті түрде тіркеуге жатады.

Тағы бір маңызды сәт шарттың құны болып табылады. Жалға беру шартында жалдау объектісін пайдаланғаны үшін есеп айырысудың түрлі нұсқалараын қарастыруға болады. Мәселен, мерзiмдiк немесе бiржолғы енгiзiлетiн төлемдердiң тұрлаулы сомасында белгiленген; жалданылған мүлiктi, өнiмдi, жемiстердi немесе кiрiстердi пайдалану нәтижесiнде алынған белгiлi бiр үлес; жалға алушының белгiлi бiр қызмет көрсетулерi; жалға алушының шартта келiсiлген затты жалға берушiнiң меншiгiне немесе жалдауына беруi; жалға алушыға жалданылған мүлiктi жақсарту жөнiнде шартта келiсiлген шығындарды жүктеуi түрiнде белгiленедi. Мұнда жалға алушының мүдделерін қорғау үшін, егер ол жауап бермейтін мән-жайларға байланысты, шартта көзделген пайдалану шарттары немесе жалға беру объектісінің жай-күйі айтарлықтай нашарласа, жалға алушының төлемді тиісінше азайтуды талап ету құқығы сияқты тармақты қосуға болады. Сондай-ақ, шарттың бағасына қатысты жалға берушіге, салық салу мәселелері пайда болады. Салық есептілігін тапсыру және осы шарттар бойынша салықтарды төлеу бойынша тиісті іс-әрекеттер орын алған кезде кәсіпкерлік қызметті тіркеу іс-әрекеттерін қарастыру қажет. Шарттың бағасы мәселесі бойынша ҚР Азаматтық Кодексі жалға берушінің де мүддесін қорғайды, егер шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеу мерзімін жалға алушы елеулі түрде бұзған жағдайда, одан жалға беруші белгілеген мерзімде ақы төлеуді мерзімінен бұрын енгізуді талап етуге мүмкіндігі бар. Бұл ретте, жалға берушінің төлемді мерзімінен бұрын енгізуді екі реттен артық талап етуге құқығы жоқ.

Жалға беру объектісін жөндеу және жақсарту бойынша тәжірибе бойынша мәселелер мен даулы жағдайлар жиі кездеседі. Мұндай сәттер жалдау шартында егжей-тегжейлі көрсетілуі тиіс. Осылайша, егер Тараптардың бірі жалдау объектісін жақсартуды жүргізсе, ол кейіннен жалдау төлемінде көрсетілетіндей немесе шартты бұзу кезінде көрініс табатындай салынған қаражатты қайтару қажет болады. Жалға беру объектісін ұстау ауыртпалығы мәселелері мен шектері жайлы,  Тараптардың құқықтары мен міндеттерінде егжей-тегжейлі көрстілуі тиіс. Жалға беру нысанын күтіп ұстау мәселелеріне көп көңіл бөлінуі қажет.

Жалға алу шартында маңызды болып, бұзу және шартты өзгерту табылады. ҚР АК көзделгендей тараптардың әрқайсысы үшін мұндай шарт тараптардың бірінің бастамасы бойынша мерзімінен бұрын бұзылуы мүмкін.

Алайда, бұл жалға алушыға алдын ала уайымдайтын жағдай. Жалдау шартында мұндай сәттер ретінде шарттың мерзімін ұзарту, жаңа мерзімге шарт жасасуға артықшылық құқығы және жалға беруші тарапынан қауіп-қатерлер мен зардаптар мүмкіндігімен байланысты шартты бұзуды ойлау қажет. Және де, шартта жалға алушының да, жалға берушінің да жағдайын жақсартатын басқа да талаптар көрсетілуі тиіс.

         Жалға беруші үшін шартта жалға беру объектісін қайтаруға байланысты сұрақтар мен шарттар қарастырылу тиіс. Әсіресе жалдаудағы пайдаланудан кейінгі объектінің жай-күйі бойынша шарттарды көрсете отырып көлемді турде жасалу қажет.