Особенности договора аренды

Взаимоотношения, регулируемые на текущий момент договорами аренды (имущественного найма), являются наиболее распространенными в предпринимательской практике. Договоры аренды земельных участков, транспортных средств, иного имущества для офисов, торговых залов и иных целей для предпринимателей должны быть заключены в законных, беспристрастных условиях. Вместе с тем, в качестве объектов имущественного найма могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (не потребляемые вещи), не разрушающие свои природные свойства в процессе их эксплуатации. К договорам имущественного найма относятся договоры лизинга, аренды, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование. Таким образом, для того чтобы избежать возможных проблем, возникает множество вопросов и особенностей, необходимых для учета такого вида договора.

Важным моментом в установлении отношений, возникающих через договор аренды, является форма договора. Например, в случае, если срок договора между физическими лицами составляет менее 1 года, достаточно устной формы договора. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, то письменная форма договора является обязательной. В зависимости от объекта договора аренды предъявляются специальные требования для государственной регистрации таких договоров. Например, в случае, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом и заключен договор аренды на недвижимое имущество на срок более одного года, требование к договору подлежит обязательной регистрации в департаменте юстиции.

Еще одним важным моментом является стоимость договора. В договоре аренды можно предусмотреть различные варианты расчетов за пользование объектом аренды. Например, фиксированная в твердой сумме периодических или разовых вносимых платежей; определенная доля, полученная в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов; определенные услуги арендатора; передача нанимателем обусловленной договором вещи в собственность или аренду наймодателю; на арендатора в виде возложения на арендатора оговоренных договором расходов по улучшению арендованного имущества. При этом для защиты интересов нанимателя можно добавить такой пункт, как право нанимателя требовать надлежащего уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшаются условия пользования, предусмотренные договором, или состояние объекта аренды. Также возникают вопросы налогообложения арендодателю в отношении цены договора. При наличии соответствующих действий по представлению налоговой отчетности и уплате налогов по этим договорам необходимо предусмотреть действия по регистрации предпринимательской деятельности. По вопросу цены договора Гражданский Кодекс РК представляет интересы и наймодателя, если иное не предусмотрено договором, имеет возможность требовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок в случае существенного нарушения нанимателем Срока оплаты за пользование имуществом. При этом наймодатель не вправе требовать досрочного внесения платы более двух раз.

Часто встречаются вопросы и спорные ситуации по опыту по ремонту и улучшению объекта аренды. Такие моменты должны быть детально отражены в договоре аренды. Таким образом, если одна из сторон производит улучшение объекта аренды, чтобы вернуть вложенные средства, таким образом, он впоследствии был продемонстрирован на арендную плату или возникший при расторжении договора. Вопросы и пределы обременения содержания объекта аренды должны быть детально отражены в правах и обязанностях сторон. Большое внимание должно быть уделено вопросам содержания объекта аренды.

Важным в договоре аренды является расторжение и изменение договора. Для каждой из сторон, как предусмотрено ГК РК, такой договор может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон.

Однако это означает, что арендатор заблаговременно переживает. В договоре аренды в качестве таких моментов следует думать о продлении срока договора, преимущественном праве на заключение договора на новый срок и расторжении договора, связанных с возможностью угрозы и последствий со стороны арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны и другие условия, улучшающие положение как нанимателя, так и наймодателя.

Для наймодателя в договоре должны быть предусмотрены вопросы и условия, связанные с возвратом объекта аренды. Особенно в масштабном виде, с указанием условий по состоянию объекта, находящегося в аренде после эксплуатации.